אחת הבעיות הכי גדולות של זוגות שרוצים להחליף דירה: יש להם משכנתא עם ריבית נהדרת מלפני 5 שנים, וסגירה שלה תעלה הון. הפתרון: גרירת משכנתא. פחות אנשים יודעים על האופציה הזו, והבנקים לא מציעים אותה מיוזמתם.
מה זה גרירת משכנתא בדיוק
גרירת משכנתא = השארת המשכנתא הקיימת (עם כל תנאיה - ריבית, מסלולים, תקופה) והעברת השיעבוד מהדירה הישנה לחדשה. הבנק בודק שהדירה החדשה תואמת לתנאים, ומעביר את השיעבוד.
מתי גרירה יותר משתלמת מפירעון+חדשה
- כשלקחתם קל"צ בריבית נמוכה (2%-3%) והריביות היום 5%+
- כשהמשכנתא בסוף החיים שלה - קנס פירעון גבוה
- כשלקחתם מסלולים מיוחדים שלא ניתן להשיג היום
- כשרוצים לחסוך את עלויות ההקמה של משכנתא חדשה (5,000-10,000 ש"ח)
כמה עולה גרירת משכנתא
העלות משתנה בין בנקים, אבל בממוצע: 1,500-3,500 ש"ח לגרירה מלאה - כולל עמלת גרירה, שמאות חדשה, ורישום שיעבוד. הרבה יותר זול מפירעון + לקיחת משכנתא חדשה (שעולה 8,000-15,000 ש"ח).
המגבלות של גרירה
- הדירה החדשה חייבת להיות שווה לפחות כפי שהמשכנתא דורשת (LTV)
- אם צריכים משכנתא נוספת - הבנק ידרוש בקשה חדשה על ההפרש
- לא ניתן לגרור בין בנקים - רק בתוך אותו בנק
- אם משנים תנאים (תקופה, מסלולים) - הבנק יכול לדרוש עדכון ריבית
השלבים לביצוע גרירת משכנתא
- 1. חתמו על חוזה מכר לדירה החדשה (עם תנאי מתלה של גרירה)
- 2. פנו למחלקת משכנתאות בבנק - בקשה בכתב לגרירה
- 3. הבנק שולח שמאי לדירה החדשה (חשבונכם)
- 4. הבנק מאשר את הגרירה - עם/בלי משכנתא נוספת
- 5. חתימה על מסמכי גרירה - בו-זמנית עם ביטול השיעבוד הישן
- 6. רישום השיעבוד החדש בטאבו / רשם המשכונות
האם כדאי לשלב גרירה עם הגדלה
כן, זה מאוד נפוץ. אם הדירה החדשה יקרה יותר מהישנה, גוררים את המשכנתא הקיימת ולוקחים משכנתא משלימה על ההפרש. הריבית של המשלימה תהיה לפי תנאי היום - אבל שומרים את הריבית הטובה על החלק הישן.
מה השלב הבא?
אם יש לכם משכנתא בת 3+ שנים ואתם שוקלים החלפת דירה - בקשו מהבנק דו"ח משכנתא, ובדקו מה הריבית הממוצעת שלכם. אם היא נמוכה משמעותית מהריביות היום - הגרירה תחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.