לפני שאתם מתחילים לחפש דירה - חייבים לדעת מה התקציב האמיתי שלכם. הרבה זוגות מתאהבים בדירה, מגיעים לבנק, ומגלים שהמשכנתא שאושרה נמוכה ב-300,000 ש"ח ממה שחשבו. במדריך הזה תלמדו לחשב בדיוק - עוד לפני הפגישה בבנק.
הכלל של בנק ישראל: 40% מההכנסה הפנויה
ההחזר החודשי המקסימלי על המשכנתא לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. הכנסה פנויה = ההכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות אחרות (הלוואות, מזונות). דוגמה: זוג עם הכנסה משותפת של 22,000 ש"ח נטו והחזר קיים של 2,000 ש"ח - ההכנסה הפנויה 20,000, וההחזר המקסימלי 8,000 ש"ח לחודש.
מהחזר חודשי לסכום משכנתא
החזר של 8,000 ש"ח לחודש ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 5% = משכנתא של כ-1,370,000 ש"ח. אותו החזר ל-30 שנה = כ-1,490,000. ל-20 שנה = רק 1,210,000. תקופה ארוכה יותר מגדילה את סכום המשכנתא האפשרי - אבל מגדילה גם את סך הריבית ששילמתם משמעותית.
מסכום המשכנתא למחיר הדירה
- דירה יחידה - עד 75% מימון. הון עצמי של 500,000 = דירה עד 2,000,000
- משפרי דיור - עד 70% מימון. הון עצמי של 500,000 = דירה עד ~1,670,000
- דירה להשקעה - עד 50% מימון. הון עצמי של 500,000 = דירה עד 1,000,000
מה הבנק בודק חוץ מהחזר?
- יציבות תעסוקתית - שכיר ותיק מקבל תנאים טובים יותר מעצמאי חדש
- היסטוריית אשראי - חריגות ופיגורים פוגעים בסכום המאושר
- גיל הלווים - מגבלה שהמשכנתא תסתיים עד גיל 75
- מקורות הכנסה נוספים - שכר דירה, קצבאות, דיווידנדים
5 דרכים להגדיל את סכום המשכנתא המאושר
- לסגור הלוואות קיימות לפני הגשה - כל 1,000 ש"ח החזר = ~170,000 משכנתא נוספת
- לצרף ערבים משפחתיים איכותיים
- להאריך את תקופת ההחזר (בזהירות - עולה יותר)
- לפנות למספר בנקים - מדיניות החיתום שונה בין הבנקים
- לעבוד עם יועץ משכנתאות שיודע איך להציג את התיק
אזהרה: 40% זה תקרה, לא יעד
רק כי הבנק מאשר לכם 40% לא אומר שכדאי להגיע לשם. בפועל, מעל 30% מההכנסה על משכנתא זה מלחיץ - במיוחד אם יש ילדים או תכניות עתידיות. הכלל שלנו: תבחרו החזר שאתם יכולים לעמוד בו גם אם יש חודש חלש בעבודה.
מה השלב הבא?
עכשיו כשאתם יודעים מה טווח המשכנתא שלכם - השלב הבא הוא לבנות תמהיל חכם וריבית טובה. בספר 'המתעוררים הפיננסיים' תמצאו את כל השיטה, כולל טבלאות מוכנות לחישוב עצמי.