מס רכישה הוא לרוב ההוצאה הנוספת הגדולה ביותר בעסקת נדל"ן - עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים. הטעות הכי נפוצה: לחשב אותו לפי המחיר הכולל במקום לפי המדרגות.
מדרגות מס רכישה - דירה יחידה 2026
- עד ~1,978,745 ש"ח - 0%
- 1,978,745 עד ~2,347,040 ש"ח - 3.5%
- 2,347,040 עד ~6,055,070 ש"ח - 5%
- 6,055,070 עד ~20,183,565 ש"ח - 8%
- מעל ~20,183,565 ש"ח - 10%
מדרגות מס רכישה - דירה שנייה או משקיע
- עד ~6,055,070 ש"ח - 8% מהשקל הראשון
- מעל ~6,055,070 ש"ח - 10%
החישוב לפי מדרגות, לא לפי סכום כולל. דוגמה: דירה יחידה ב-2.5 מיליון ש"ח - 0% על 1.978M, 3.5% על 368K, 5% על 153K = כ-20.5K ש"ח מס. דירה שנייה באותו מחיר = 200K ש"ח.
פטורים והנחות
- נכה עם 40%+ - הנחה של כ-2.5% במדרגה העליונה
- עולה חדש (עד 7 שנים) - מדרגה מיוחדת של 0.5% ו-5%
- בן משפחה שכול / נפגע פעולות איבה - הנחות דומות לנכה
- רכישת דירה מקבלן במסגרת "מחיר למשתכן" - חישוב לפי מחיר החוזה
מתי משלמים ואיך
תוך 60 יום מהחתימה על החוזה - הצהרה לרשות המסים באמצעות עו"ד. תשלום בפועל תוך 60 יום נוספים. איחור = ריבית + הצמדה + קנס.
מה נחשב "דירה יחידה"
- אין לכם דירה אחרת ברשומכם
- או - יש דירה אחרת שאתם מתחייבים למכור תוך 24 חודשים (18 אם קניתם מקבלן)
- דירה בירושה עד 33% לא נספרת
- לזוג נשוי - שני בני הזוג נספרים יחד
טעויות שכיחות
- לא מוכרים בזמן את הדירה הקודמת - קנס של 40K-100K
- מחשבים לפי אחוז אחד על הכל במקום מדרגות
- שוכחים להוסיף למחיר את התוספות (מחסן, חניה, גינה)
- לא מנצלים פטור עולה חדש שעדיין בתוקף
מס רכישה והמשכנתא
מס רכישה הוא חלק מ"עלויות נלוות" שהבנק לא ממן. הוא בא בנוסף להון העצמי המינימלי של 25%. תכננו על בערך 5%-7% נוספים לעלויות (מס רכישה, עו"ד, שמאות, תיווך, הובלה).