השאלה הכי נפוצה לפני חיפוש דירה: 'כמה משכנתא אני יכול לקבל?'. התשובה תלויה בשני נתונים בלבד - הכנסה נטו וההוצאות הקבועות שלכם. הנה המדריך המלא לחישוב, עם דוגמאות.
הכלל הבסיסי: 40% מההכנסה
בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי למשכנתא ל-40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. 'הכנסה פנויה' = הכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות (הלוואות אחרות, מזונות).
מה נכלל בהכנסה?
- משכורת נטו לפי 3 תלושים אחרונים - הבסיס
- בונוסים קבועים - רק חלק, לפי ממוצע שנתי
- עצמאיים - הכנסה נטו לפי דוחות שנתיים אחרונים
- שכר דירה קיים - מוכר בחלקו (70%-80%)
- קצבאות ילדים - חלקן מוכרות
- הכנסה של בן/בת זוג - מוכרת אם שניכם על ההלוואה
מה מנכים?
- הלוואות קיימות - כל ההחזר החודשי
- מסגרות אשראי - הבנק מניח שימוש חלקי
- מזונות/דמי כלכלה
- כרטיסי אשראי בתשלומים
דוגמה מלאה
זוג עם הכנסה משותפת נטו של 28,000 ש"ח, עם הלוואת רכב של 1,500 ש"ח בחודש: הכנסה פנויה = 26,500. 40% מזה = 10,600 ש"ח החזר מקסימלי. בריבית ממוצעת של 5% ל-25 שנה - זה מאפשר משכנתא של כ-1,815,000 ש"ח.
טבלת המרה מהירה
לפי הכנסה נטו משותפת ובהנחת ריבית ממוצעת 5% ל-25 שנה:
- 10,000 ש"ח נטו → משכנתא של כ-680,000 ש"ח
- 15,000 ש"ח נטו → משכנתא של כ-1,020,000 ש"ח
- 20,000 ש"ח נטו → משכנתא של כ-1,370,000 ש"ח
- 25,000 ש"ח נטו → משכנתא של כ-1,710,000 ש"ח
- 30,000 ש"ח נטו → משכנתא של כ-2,050,000 ש"ח
- 40,000 ש"ח נטו → משכנתא של כ-2,740,000 ש"ח
החישוב שהבנק לא עושה - אבל אתם חייבים
40% זו התקרה של הבנק - לא ההמלצה. בפועל, עם ילדים, שכר דירה, מכולת שהתייקרה, וחיסכון לפנסיה - החזר של 40% משאיר אתכם על גבול הקושי. הכלל המקצועי: לא לעבור 30% מההכנסה נטו. זה מותיר מרווח לחיים, לחיסכון, ולתקופות של הכנסה נמוכה.
טיפים להגדלת המשכנתא שתקבלו
- סילוק הלוואות קטנות לפני הבקשה - כל 1,000 ש"ח החזר = כ-170,000 ש"ח נוספים במשכנתא
- צירוף ערב עם הכנסה - יכול להגדיל בעשרות אחוזים
- הארכת התקופה מ-20 ל-30 שנה - מגדילה את המשכנתא ב-30% אבל עולה מאות אלפים בריבית
- 3 בנקים במקביל - כל אחד מחשב אחרת, הפער יכול להגיע ל-200,000
מה השלב הבא?
כמה משכנתא הבנק ייתן ⟵ זו רק חצי מהתמונה. השאלה החשובה: כמה משכנתא אתם יכולים לקחת בלי להרוס את איכות החיים ל-25 שנה. בספר 'המתעוררים הפיננסיים' נלמד איך לחשב את הגבול האמיתי - לא את הגבול הבנקאי.