"האם אקבל משכנתא?" - זו השאלה הראשונה שכל זוג שואל. הבנק לא בודק אתכם רק בנקודת זמן - הוא בונה תמונה של יכולת ההחזר ל-25-30 שנה קדימה.
1. גיל
- גיל מינימלי - 21, אבל בפועל רוב הבנקים דורשים 25+ (יציבות תעסוקתית)
- גיל מקסימלי בעת חתימה - 65-70
- פירעון סופי - עד גיל 80 (משפיע על תקופת המשכנתא המקסימלית)
- לגיל 55+ - התקופה תוגבל, לדוגמה משכנתא ל-25 שנה בגיל 55 בעייתית
2. הכנסה
- שכיר - 3 תלושי משכורת אחרונים + טופס 106 של השנה הקודמת
- עצמאי - דוח שנתי + שומת הכנסה של 2 שנים אחרונות
- בעל עסק - דוחות של החברה + משיכות משלכם
- הכנסה מהשכרה, פנסיה, קצבאות - נלקחת בחשבון עם הפחתה של 20%-30%
- עבודות זמניות / פרילנס - קשה מאוד לתעד
3. הון עצמי מינימלי
- דירה ראשונה - 25% מהמחיר (מימון 75% מקסימלי)
- משפרי דיור - 30% מהמחיר של החדשה (מימון 70% מקסימלי)
- דירה להשקעה - 50% מהמחיר (מימון 50% מקסימלי)
- בנוסף - 5%-7% לעלויות (עו"ד, מס רכישה, שמאות, הובלה)
4. יחס החזר להכנסה
יחס ההחזר החודשי מסך ההכנסה הפנויה חייב להישאר מתחת ל-40%. אם יש לכם הלוואות אחרות (רכב, לימודים, קרדיט) - הן נכנסות לחישוב. הכנסה של 20,000 ש"ח מאפשרת החזר של 8,000 ש"ח - כלומר משכנתא של כ-1.2-1.4 מיליון ש"ח לתקופה של 30 שנה.
5. היסטוריית אשראי
- צ'קים שחזרו - עד 3 באיחור קל נסלחים, יותר מזה בעיה
- פיגורים בהחזרים - הלוואה בפיגור פעיל = סירוב מיידי
- פשיטת רגל - סירוב עד לסיום הליך + 3 שנים אחרי
- הגבלה בבנק ישראל - סירוב חד משמעי עד להסרה
- דירוג אשראי (BDI) נמוך - לא סירוב אבל ריבית גבוהה יותר
6. מטרת הרכישה + נכס
הבנק צריך לוודא שהדירה מהווה בטוחה טובה. שמאי מטעם הבנק בודק את הדירה - אם השווי נמוך מהמחיר בחוזה, המימון מחושב על שווי השמאי, לא המחיר. גם: דירות עם בעיות חוקיות (חריגות בנייה, שכירות פרוטקטד) יכולות לגרום לסירוב.
מי לא יקבל משכנתא בישראל
- עצמאי חדש (פחות משנתיים דוחות מאושרים)
- אנשים בפיגור בהלוואה קיימת
- מי שאין לו הון עצמי מספיק (פחות מ-25%)
- מי שיחס ההחזר הכולל שלו כבר עובר 40%
- עולה חדש בלי היסטוריית אשראי בישראל (עם פתרונות מיוחדים)
מה עושים אם סירבו לי משכנתא
- לבקש בכתב את הסיבה לסירוב - חובה על הבנק לתת
- אם הסיבה טכנית (מסמכים) - להשלים ולהגיש שוב
- אם הסיבה כלכלית - להעלות הון עצמי או להוריד סכום המשכנתא
- אם הסיבה יחס החזר - לפרוע הלוואות אחרות לפני הגשה מחדש
- לפנות ליועץ משכנתאות שמכיר את הבנקים הפחות שמרנים
מה השלב הבא?
לפני שאתם מגישים בקשה - בדקו את עצמכם: כמה משכנתא הבנק ייתן לפי המשכורת, כמה הון עצמי יש לכם, ומה ההיסטוריה האשראי שלכם (אפשר לקבל דוח BDI בחינם פעם בשנה).