לפני שאתם ממחזרים משכנתא או פורעים אותה מוקדם - חובה להבין כמה תעלה לכם עמלת הפירעון. במקרים קיצוניים היא בולעת את כל החיסכון.
5 רכיבי עמלת הפירעון
- עמלה תפעולית - כ-60 ש"ח, פיקסית
- עמלת אי-הודעה מוקדמת - 0.1% אם לא הודעתם 10 ימים מראש
- עמלת מדד ממוצע - חצי מדד חודשי (מסלולים צמודים)
- עמלת הפרשי הצמדה - למסלולים צמודים בתוך תקופת ההצמדה
- עמלת היוון (הכי משמעותית) - על מסלולי ריבית קבועה
איך מחשבים עמלת היוון
עמלת ההיוון = (ריבית שלכם - ריבית ממוצעת מפורסמת של בנק ישראל למסלול דומה) × יתרת ההלוואה × מקדם היוון על השנים שנותרו. אם הריבית שלכם גבוהה מהממוצע - אין עמלת היוון. אם נמוכה משמעותית - העמלה יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
דוגמה מספרית
יתרה 800,000 ש"ח במסלול קל"צ בריבית 3.5%, נותרו 15 שנים. הריבית הממוצעת של בנק ישראל היום לאותו מסלול - 5.2%. הריבית שלכם נמוכה יותר → אין עמלת היוון. הפוך: ריבית שלכם 5.8%, ריבית ממוצעת 4.2% → הפרש 1.6% × 800K × מקדם של כ-10 = כ-128,000 ש"ח עמלה.
מסלולים בלי עמלת היוון
- פריים - אין עמלת היוון בכלל
- משתנה - אין עמלה בנקודות היציאה (כל 5 שנים במקרים רגילים)
- קל"צ / ק"צ - יש עמלת היוון
איך מוזילים את העמלה
- פורעים בינואר-מרץ - הנחה של 20%-30%
- פירעון חלקי לפי סדר - קודם מסלולים ללא עמלה, ואז המסלולים עם ריבית הכי גבוהה שקרובה לריבית ממוצעת
- מבקשים "הסבת חוב" באותו בנק - במקרים מסוימים אין עמלה מלאה
- מוודאים שהריבית הממוצעת שהבנק מציג היא העדכנית
מתי כדאי לשלם את העמלה
כלל אצבע: אם החיסכון על המשכנתא לאורך התקופה שנותרה גדול פי 2 מהעמלה - שווה. אם קרוב לעמלה - לרוב לא. תמיד לבקש דו"ח כוונות בכתב מהבנק (חינם, תוך 3 ימים) לפני שמחליטים.