פינוי בינוי ותמ"א 38 הם הזדמנות עצומה לדיירי בניינים ישנים - אבל התהליך מלא במלכודות משפטיות ומיסוייות. חשוב להבין מה אתם מקבלים ומה עולה.
ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי
- תמ"א 38/1 - חיזוק הבניין הקיים + תוספת קומות והרחבות. הדיירים לא זזים.
- תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש של אותו בניין. יציאה זמנית.
- פינוי בינוי - הריסת מתחם שלם ובניית פרויקט חדש. לרוב עשרות דירות.
מה הדייר מקבל
- דירה חדשה גדולה יותר - תוספת של 25-38 מ"ר
- ממ"ד, מרפסת שמש, חניה, מחסן
- מעלית ולובי חדש
- בפינוי בינוי - לעיתים 1.7-2 דירות במקום אחת
- פיצוי שכר דירה + הוצאות הובלה בתקופת הבנייה
מיסוי - הפטור הגדול
חוק ההתחדשות העירונית מעניק פטור ממס שבח ומע"מ על הדירה החדשה - בגבולות. הפטור הוא על שווי של דירה חלופית בגודל דומה + התוספת החוקית (עד 25 מ"ר או עד 120% מהדירה המקורית). מעבר לזה - חייב במס.
משכנתא קיימת בעת פינוי בינוי
- המשכנתא לא מסתיימת - הבטוחה עוברת לדירה החדשה
- בתקופת הבנייה - הבנק ממשיך לגבות את ההחזר החודשי
- היזם משלם שכ"ד - אתם יכולים להשתמש בו לכיסוי המשכנתא
- חשוב לקבל אישור מהבנק לעסקה לפני החתימה על הסכם עם היזם
משכנתא חדשה על הדירה המורחבת
אם אתם מוסיפים על התוספת החוקית (למשל דירה שנייה במגדל) - זה מחייב מימון נוסף. הבנק מציע משכנתא על התוספת בלבד, לרוב בתנאים טובים כי הבטוחה כבר קיימת. במקרה של שדרוג משמעותי - שווה למחזר את כל המשכנתא.
סיכונים שחשוב להכיר
- פרויקט שלא יוצא לפועל - חתמתם, ואז היזם נטש (חשוב: ערבות חוק מכר)
- עיכובים בבנייה - 5-8 שנים במקום 3 שהובטחו
- איכות בנייה נמוכה - חתום על חוזה עם רשימת מפרט ברורה
- מיסוי לא צפוי - כשהתוספת חורגת מהתקנה
- רוב דיירים לא חתומים - הפרויקט נופל (צריך 66%-80% הסכמה)
מה לבדוק לפני חתימה
- ניסיון של היזם - כמה פרויקטים סיים בפועל
- ערבויות חוק המכר וערבות ביצוע
- אישור עקרוני מהבנק שלכם למעבר הבטוחה
- ליווי עורך דין מנוסה בהתחדשות עירונית (לרוב היזם מממן)
- מפרט טכני מלא של הדירה החדשה - כולל מיקום בבניין