מילון מונחים מלא לעולם המשכנתא, ההלוואות והפיננסים בישראל: פריים, קל"צ, LTV, אמורטיזציה, גרייס, בלון, מק"מ ועוד - עם הגדרה בעברית פשוטה.
הלוואה ארוכת טווח לרכישת נכס מקרקעין, מגובה ברישום שעבוד על הנכס.
משכנתא היא הלוואה שהבנק נותן לרכישת דירה או נכס, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה. אם הלווה לא עומד בתשלומים, הבנק רשאי לממש את הנכס. משכנתא בישראל נלקחת לרוב ל-15-30 שנה ומורכבת מתמהיל של מסלולים.
ריבית בסיס של בנק ישראל + 1.5%. משמשת בסיס למסלולי משכנתא רבים.
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% קבועה. היא משתנה בכל החלטת ריבית של בנק ישראל (8 פעמים בשנה). במשכנתא, מסלול "פריים" הוא בריבית פריים פחות מרווח שנקבע (למשל: פריים מינוס 0.75%). מהווה עד 66% מהמשכנתא לפי רגולציה.
קבועה לא צמודה - מסלול משכנתא בריבית קבועה לכל התקופה, ללא הצמדה למדד.
קל"צ = קבועה לא צמודה. המסלול היציב ביותר במשכנתא: ריבית קבועה לכל אורך התקופה, וההחזר החודשי נשאר זהה. אין הצמדה למדד המחירים לצרכן. יקר יותר ממסלולים משתנים אבל נותן ודאות מלאה.
החלק מהמחיר של הדירה שהלווה משלם מכיסו, ללא הלוואה.
הון עצמי הוא הסכום שהלווה מביא בעצמו לרכישת הדירה. בנק ישראל דורש הון עצמי מינימלי של 25% לדירה יחידה, 30% למשפרי דיור, ו-50% לדירה להשקעה. בנוסף להון העצמי צריך לתכנן 5%-7% נוספים לעלויות נלוות.
היחס בין גובה המשכנתא לשווי הדירה, באחוזים.
LTV = Loan-to-Value. אם דירה עולה 2 מיליון והמשכנתא היא 1.5 מיליון - אחוז המימון הוא 75%. בנק ישראל מגביל את אחוז המימון לפי סוג הרוכש: 75% דירה יחידה, 70% משפרי דיור, 50% משקיע. אחוז מימון גבוה יותר = ריבית גבוהה יותר.
החלוקה של המשכנתא בין מסלולים שונים כדי לאזן סיכון ועלות.
תמהיל הוא הרכב המשכנתא: כמה מכל מסלול. למשל: 400K קל"צ, 300K פריים, 300K משתנה. תמהיל חכם מפחית סיכון ומאזן בין יציבות (קל"צ) לגמישות וזול (פריים). ההפרש בין תמהיל טוב לרע יכול להיות 200,000-400,000 ש"ח על פני 25 שנה.
טבלה שמפרטת את כל התשלומים החודשיים על המשכנתא - פרוט קרן וריבית.
לוח סילוקין הוא טבלה שמראה לכל חודש: התשלום החודשי, כמה מזה ריבית, כמה מזה קרן, ומה היתרה הנותרת. בתחילת המשכנתא רוב התשלום הוא ריבית - עם השנים החלק של הקרן גדל. חשוב להבין את הלוח כדי לחשב עלויות פירעון מוקדם ומחזור.
החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
מחזור משכנתא הוא סגירת המשכנתא הנוכחית ולקיחת משכנתא חדשה - באותו בנק או בבנק אחר - עם תנאים טובים יותר (ריבית נמוכה, תמהיל טוב יותר). עולה 3,000-8,000 ש"ח בעלויות, ויכול לחסוך 50,000-300,000 ש"ח. כדאי לבדוק כל 2-3 שנים.
קנס שהבנק גובה כשמסלקים את המשכנתא (או חלקה) לפני תום התקופה.
עמלת פירעון מוקדם היא הפיצוי שהבנק מקבל אם סוגרים את המשכנתא לפני הזמן. בעיקר במסלולים בריבית קבועה, ובמיוחד אם הריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא. במסלול פריים - העמלה בדרך כלל אפסית. חשוב לחשב בעת שקילת מחזור.
תקופה בה משלמים רק ריבית (או כלום) על המשכנתא, בלי החזר קרן.
גרייס מלא: לא משלמים כלום, הריבית מצטברת לחוב. גרייס חלקי: משלמים רק את הריבית החודשית, ללא קרן. שימושי בפרויקטים על הנייר או בתקופת בנייה. מסוכן אם משתמשים לצורך תזרים - החוב תופח.
הלוואה שבה משלמים ריבית שוטפת ואת כל הקרן בסוף התקופה בתשלום אחד.
הלוואת בלון: לאורך התקופה משלמים רק ריבית, ובסוף התקופה יש תשלום גדול אחד של כל הקרן. בולט מלא: אפילו הריבית מצטברת לסוף. מתאים למי שיודע שיהיה לו סכום גדול בעתיד (מכירת נכס אחר, קרן השתלמות), אחרת מסוכן.
הלוואה לבני 60+ כנגד הדירה שלהם - בלי החזר חודשי, מוחזר ממכירת הדירה.
משכנתא הפוכה מיועדת לבני 60+. הבנק נותן להם סכום חד-פעמי או תשלומים חודשיים, בלי שיצטרכו להחזיר במהלך החיים. החוב מצטבר וכשהמחזיק נפטר או עוזב את הדירה - הדירה נמכרת והחוב מוחזר. יתרה נשארת ליורשים.
מדד שמודד את שינויי המחירים בסל הצריכה של משק בית ישראלי.
מדד המחירים לצרכן מתעדכן כל חודש על ידי הלמ"ס. חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד - כשהמדד עולה, הקרן שלכם עולה איתו. באינפלציה גבוהה מסלולים צמודים יכולים להתנפח משמעותית. לרוב עדיף להימנע ממסלולים צמודים.
מס חד-פעמי שמשלמים למדינה בעת רכישת דירה.
מס רכישה מחושב מדרגות. לדירה יחידה יש פטור עד סף מסוים (~1.98 מיליון ש"ח נכון ל-2026), מעל זה שיעורים עולים. לדירה נוספת (משקיע) - 8% כבר מהשקל הראשון.
יועץ עצמאי (לא של הבנק) שעוזר לבחור, לנהל מו"מ ולבנות תמהיל.
יועץ משכנתאות חיצוני עובד עבורכם, לא עבור הבנק. עולה 5,000-15,000 ש"ח, ולרוב חוסך פי כמה מהעלות שלו. חשוב לבחור יועץ מוסמך, ללא קשר לבנקים, ועם המלצות ברורות.
בספר "המתעוררים הפיננסיים" - כל המונחים באים לחיים, עם דוגמאות אמיתיות מהחיים.
לרכישת הספר